自己找到買方、賣方，沒有透過房仲買賣房屋或土地，需要做履約保證嗎？這是許多自行成交的買賣雙方都會問的問題。不透過仲介可以減少部分服務費，但幾百萬、幾千萬的價金與所有權要怎麼安全完成？只要雙方並非親人，仲明地政士都強烈建議要做履約保證。
什麼是房屋、土地買賣履約保證？
簡單來說，履約保證就是透過約定的機制及專戶，依照買賣契約約定的條件來管理交易價金。
買方不用把全部買賣價金直接交給賣方，賣方也不用只靠買方的一句承諾來等待尾款。
實際的履約方式、保障範圍及撥款條件，仍然要看雙方所簽訂的契約及實際採用的履約保證方案。所以，履約保證並不是單純「多開一個帳戶」而已，而是希望讓價金與產權移轉按照約定的交易流程進行。
本圖表僅供參考，詳細流程依合約規定
沒有仲介，可以辦履約保證嗎？
可以先說一個很重要的觀念：「沒有仲介」跟「有沒有履約保證」是兩件不同的事情。
仲介主要是協助買賣雙方媒合、議價及居間服務。如果今天是爸爸的房子要賣給女兒、親友之間買賣、地主自己找到買方，或者買方自己找到屋主，這些都可能屬於非仲介成交。
即使沒有仲介，買賣雙方仍然可以針對交易安全、價金付款及過戶流程，事先約定好履約保證的方式，委託地政士或代書來協助辦理。
非仲介買賣，地政士可以做什麼？
地政士（代書）在不動產買賣中，主要負責產權調查、契約擬定、稅務申報、過戶登記等法律文件作業。
地政士可協助事項
- ✓確認產權是否有糾紛或抵押
- ✓擬定買賣契約
- ✓安排履約保證機制
- ✓辦理稅務申報（土地增值稅、契稅等）
- ✓完成所有權移轉登記
換句話說，即使沒有仲介，只要有地政士協助，買賣雙方一樣可以有完整的交易保障。
哪些情況特別需要履約保證？
以下幾種情況，仲明地政士特別建議要做履約保證：買賣雙方並非直系親屬（例如朋友、同事、鄰居之間的買賣）；交易金額較大，例如超過百萬元以上；賣方名下有貸款尚未清償，需要在過戶前塗銷抵押權；買方需要辦理銀行貸款，涉及多方資金流動。
如果是父母直接把房子過戶給子女，屬於贈與或繼承性質，通常不需要履約保證，但仍需要注意稅務問題（例如贈與稅、土地增值稅等）。
自行成交的費用怎麼算？
非仲介買賣省下了仲介服務費（通常為成交價的1%至2%），但仍需支付地政士代辦費、稅務費用及履約保證相關費用。
整體而言，自行成交加上地政士協助，費用通常遠低於透過仲介成交，但交易安全與法律保障並不會因此打折。
如果您正在考慮自行成交，歡迎先來電或透過LINE諮詢，仲明地政士可以協助您評估交易流程與費用。
